Mietrecht: Hat der Mieter eine Erlaubnis zur Untervermietung rechtzeitig erbeten, auf die er einen Anspruch hat, darf der Vermieter ihm nicht wegen unerlaubter Untervermietung kündigen.
In dem vom BGH mit Urteil vom 2. Februar 2011 (VIII ZR 74/10), zu entscheidenden Fall ging es um vier Fragen:
1. Darf der Vermieter zur Begründung einer Kündigung auf die in einem früheren, dem Mieter zugegangenen Schreiben dargelegten Kündigungsgründe Bezug nehmen?
2. Verletzt ein Mieter dadurch, dass er untervermietet, ohne die erforderliche Erlaubnis seines Vermieters einzuholen, seine vertraglichen Pflichten auch dann, wenn er einen Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis hat?
3. Rechtfertigt ein derartiger Vertragsverstoß des Mieters eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses ?
4. Ist die Kündigung durch den Vermieter rechtsmissbräuchlich, wenn der Mieter eine Erlaubnis zur Untervermietung vom Vermieter rechtzeitig erbeten hat und der Vermieter seinerseits zur Erteilung der Erlaubnis verpflichtet war ?
In dem Mietvertrag war geregelt, dass der Mieter ohne ausdrückliche Einwilligung des Vermieters weder zu einer Untervermietung noch zu einer sonstigen Gebrauchsüberlassung an Dritte berechtigt sei und die Einwilligung nur für den Einzelfall gelte. Unter „Sonstige Vereinbarungen“ war vereinbart, dass die Einwilligung zur Untervermietung erteilt werde und bei einem Wechsel der Untermieter die schriftliche Einwilligung der Vermieter erforderlich sei.
Im Folgenden kam es wiederholt zu Meinungsverschiedenheiten anlässlich eines Wechsels in der Person des Untermieters, insbesondere weil der Vermieter die Erlaubnis von der Darlegung eines berechtigten Interesses in Sinne des § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB abhängig machte.
Der Mieter bat sodann vergeblich um Erlaubnis zur Untervermietung und nahm die Untermieterin in der Wohnung auf. Der Vermieter kündigte daraufhin wegen unberechtigter Untervermietung fristlos und hilfsweise ordentlich.
Zur Frage 1:
Der BGH bestätigte, dass die Gründe für das berechtigte Interesse des Vermieters an der Vertragsbeendigung in dem Kündigungsschreiben ausreichend konkretisiert seien (§ 573 Abs. 3 BGB), weil dort wegen der Kündigungsgründe auf das vorangegangene und der neuen Kündigung nochmals beigelegte Kündigungsschreiben Bezug genommen wurde, in dem die Kündigungsgründe im Einzelnen ausgeführt waren. Die Bezugnahme auf ein früheres, dem Mieter zugegangenes Schreiben genüge. Es wäre eine leere Förmelei, von einem Vermieter zu verlangen, die in der vorangegangenen Kündigung dargelegten Kündigungsgründe nochmals in der neuen Kündigung zu wiederholen, erst recht gälte dies, wenn das vorangegangene Kündigungsschreiben – wie hier – der neuen Kündigung nochmals beigefügt sei.
Zur Frage 2.
Der BGH vertrat ferner die Ansicht, dass ein Mieter, der eine Untervermietung vornimmt, ohne die erforderliche Erlaubnis seines Vermieters einzuholen, damit seine vertraglichen Pflichten auch dann verletzt, wenn er letztlich einen Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis habe.
Zur Frage 3.
Die Frage, ob in einem derartigen Fall der Vertragsverletzung ein die ordentliche Kündigung rechtfertigendes Gewicht zukomme, sei nach Ansicht des BGH anhand einer Würdigung der Umstände des Einzelfalls zu beurteilen. Hierbei komme es auch auf die Gründe an, die den Mieter dazu bestimmen, einem Dritten ohne die Genehmigung des Vermieters den Gebrauch der Mietsache zu überlassen; insbesondere eine bewusste Missachtung der Belange oder der Person des Vermieters könne der Vertragsverletzung Gewicht verleihen.
Nach Ansicht des BGH habe sich der Mieter durch die vertragswidrig nicht erteilte Untermieterlaubnis in einer gewissen „Zwangslage“ befunden, weil ihm bis zu einem Urteil die Untermieteinnahmen entgangen und er womöglich den Untermieter verloren hätte.
Zu Frage 4.
Der BGH entschied demgegenüber, dass der Kündigung des Vermieters der Einwand des Rechtsmissbrauchs (§ 242 BGB) entgegensteht, weil der Vermieter dem Mieter die ihm nach dem Mietvertrag zustehende und rechtzeitig erbetene Erlaubnis bezüglich der neuen Untermieterin nicht erteilt haben und ihm daher selbst eine erhebliche Vertragsverletzung zur Last falle.
Rechtsanwältin Pirko Silke Lehmitz
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